Кризисы им не страшны: как и почему районные ТЦ выжили в эпоху перемен

Недавно мы публиковали статью о незавидной доле торговых центров в условиях экономического кризиса. Точнее, совсем уж незавидной она обещала быть у крупных моллов: ставки падают, вакансия растёт, арендаторы уходят. А вот небольшие районные ТЦ на их фоне пребывают в какой-никакой стабильности, несмотря на все ветра перемен.

Они не стали успешнее, не перетянули на себя трафики, просто все проживающие в округе горожане как ходили туда, так и ходят. Не для масштабных закупок на неделю, а для насущных, злободневных. Формат торговых центров в жилом массиве или у метро в большей степени соответствуют сегодняшнему дню и запросам покупателей.

В чём ещё секрет успеха районников, разбиралось издание Forbes. Главные тезисы и мнения экспертов — в этом материале.

Три беды (с которыми районники смогли справиться)

В настоящее время все торговые центры тянут ко дну три проблемы:

• растущая популярность маркетплейсов,
• бегство международных брендов,
• постоянная угроза COVID-ограничений.

Со всеми тремя на данном этапе смогли справиться небольшие районные ТЦ. Причём не с помощью невероятных стратегий и тактик, а благодаря уникальности формата.

Какой он — типичный районный ТЦ

Вот основные признаки районников, которые обусловливают эту уникальность:

• небольшая площадь,
• непосредственная близость к жилой застройке,
• наличие постоянной аудитории покупателей,
• определённый состав арендаторов.

Площадь

Торговый центр называется районником не только потому, что он расположен в каком-то районе города, но и исходя из его размера, а это незначительные площади — до 20 тыс. кв. м.

Современный районный торговый центр предполагает следующие характеристики: продаваемая площадь не менее 3,5 тыс. кв. м, не более двух этажей, при этом первый обычно предназначен для супермаркета с дополнительным размещением зон розничной торговли, а второй — для розничных магазинов, зоны фудкорта и санузлов для посетителей. Предпочтительны остеклённые фасады и стеклянный вход.

Даниил Шарапов, технический директор и акционер WE-ON GROUP

Фото: ru.freepik.com

Близость к жилой застройке и аудитория

Районные ТЦ в основном работают на один район города. Их потребитель проживает в первичной зоне обслуживания и зачастую приходит пешком.

По факту районные центры — это сервисные ТЦ, где ядро аудитории — жители 15-минутной зоны охвата, посещающие объект регулярно либо по пути, либо с целью закрытия ежедневных нужд.

Светлана Ярова, директор департамента брокериджа RRG

Арендаторы

При такой специфике районники собирают довольно однотипный пул арендаторов. Все опрошенные участники рынка приводят такой список:

• супермаркет,
• аптека,
• зоомагазин,
• хозтовары или магазины фиксированных цен (типа Fix Price),
• салон связи,
• магазин электроники (иногда),
• магазин косметики,
• салон красоты,
• магазины одежды (типа Familia),
• магазин белья,
• ювелирный или бижутерия,
• пункты выдачи заказов,
• отделы с сопутствующими товарами (типа табака, чайной/кофейной лавки, пивного),
• небольшой фудкорт или зона еды (иногда),
• небольшая развлекательная зона (иногда).

Районники vs пандемия

В острую фазу пандемии действовали ограничения на перемещения по городу, поэтому люди шли в ближайший магазин, который зачастую располагался именно в районнике, — прогуляться и совершить покупки. Некоторые только тогда и узнали, что недалеко от их дома есть такой ТЦ с такими арендаторами. И привыкли к нему. То есть пандемия не просто пощадила районники, но даже способствовала росту их популярности.

Фото: ru.freepik.com

Также минимальные потери обеспечил профиль арендаторов небольших ТЦ.

В пандемию общепит в районниках работал на вынос, супермаркеты, аптеки и салоны сотовой связи не закрывались. Получается, они чувствовали себя лучше, чем крупные ТЦ, потому что хотя бы работал первый этаж и работала доставка.

Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна»

Не было необходимости вести переговоры о снижении ставок, давать арендные каникулы, что сыграло большую роль в коммерческой устойчивости проектов.

В некоторые магазины вроде Familia в эпоху пандемии завезли товары, которые попали в категорию жизненно важных, и поэтому они оставались открытыми. То есть благодаря этому в районниках больше 80 % площадей оставались рабочими, и доход падал до 10 % в максимуме, поэтому они оказались более устойчивыми.

Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров (РСТЦ)

Районники vs e-commerce

Рост популярности онлайн-покупок тоже минимально сказался на стабильности районных ТЦ.

Основной трафик районного ТЦ всегда формирует продуктовый супермаркет, который полностью заменить службами доставки гораздо сложнее, так как некоторые важные и актуальные товары типа алкоголя и сигарет не доставляются.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

К тому же почти любая доставка займёт больше времени, чем если потребитель сам сходит и купит всё необходимое недалеко от дома.

Фото: ru.freepik.com

Эксперты подчёркивают, что районные ТЦ в какой-то степени даже стали частью онлайн-торговли: в последнее время там появляются пункты выдачи онлайн-заказов, устанавливаются постаматы, а на неликвидных площадях наряду с классическими продуктовыми магазинами и кафе с доставкой размещаются дарксторы и дарккитчены. Малый формат ТЦ позволяет быстро адаптироваться под новые реалии и обновлять предложения для посетителей.

Районники vs санкции

Международные ретейлеры всегда располагались преимущественно в крупных торгово-развлекательных центрах, районники были для них попросту малы. Поэтому массовый уход первых с российского рынка в 2022 году никак не затронул ТЦ у дома.

В редких случаях районные ТЦ потеряли сейчас кофейни Starbucks или магазины L'Оccitane, но уровень вакансии остался прежним. Поэтому их и называют везучими.

Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна»

Действительно, у нас всего 2 % площади занимали международные бренды — Starbucks и Bodyshop. Их закрытие не повлияло существенно на деятельность ТЦ. Мы их довольно легко заменили, потому что у нас нет избыточных площадей, это были небольшие форматы, хорошо востребованные рынком.

Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости Accent Capital (компания владеет ТЦ «Сокольники» районного формата)

Фото: ru.freepik.com

И из санкций районники смогли извлечь пользу, так как получили часть аудитории, разочаровавшейся в больших ТРЦ после ухода международных компаний.

Наблюдается перетекание части объёмов транзакций из крупных ТРЦ в локальные объекты внутри районов города. Мы прогнозируем стагнацию показателей в удалённых от плотной городской застройки моллах и медленный рост транзакций в районах.

Юлия Никуличева, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate

Их число будет только расти

Также опрошенные участники рынка сходятся во мнении, что строиться в ближайшие годы будут именно районники. Разве что их площади немного увеличатся (из-за спроса со стороны арендаторов, высокой конкуренции внутри и популярности у горожан).

Такой формат стал интересен широкому кругу инвесторов — как крупным, готовым строить целую сеть, так и мелким, потому что объём инвестиций и сроки строительства небольшие.

С точки зрения инвестиционной привлекательности можно сказать, что сейчас однозначно лидируют малые объекты. Необычность кризиса, санкций, абсолютная неизвестность с выходом новых брендов на российский рынок и уходом предыдущих делают вложения в крупные объекты слишком рисковыми. В то же время районные ТЦ небольшого формата, особенно в новых жилых районах, — эта та необходимость, без которой не может существовать современная городская инфраструктура.

Александр Перемятов, президент Magic Group

Согласно подсчётам, доходность для инвестора при строительстве нового районника может составлять от 15 до 30 %, а порой и выше, даже в нынешних условиях. Если же речь идёт о покупке уже готового арендного бизнеса и управлении им, то доходность варьируется от 9 до 11 %.

Фото: ru.freepik.com

Спрос есть и со стороны арендаторов. В некоторых районниках ставки уже сопоставимы или даже превышают запросы крупных ТРЦ.

Доходность (или товарооборот) с квадратного метра в районном ТЦ может в каких-то случаях быть выше, так как в крупных ТЦ доля якорных операторов может достигать 50 % и, соответственно, средняя ставка размывается. В районниках же небольшая доля крупных «якорей», при этом достаточное количество маленьких помещений, которые поддерживают среднюю ставку по всему объекту на достаточно высоком уровне.

Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP

Немного дёгтя — о рисках

После всего сказанного может сложиться впечатление, что районные ТЦ неуязвимы и непотопляемы. Но риски всё же присутствуют. Эксперты видят их такими:

• угроза потери «якоря», которая может оказаться фатальной (речь, в частности, о продуктовом сегменте);
• на районные торговые центры могут повлиять проблемы компаний-импортёров, которые являются основными арендаторами таких проектов;
• в некризисное время трафик у районников могут забирать крупные моллы, дающие больше возможностей выбора покупателям, особенно в пиковые сезоны (новый учебный год, новогодние праздники, смена сезонов и так далее);
• растущая конкуренция со стрит-ретейлом, который в каждом новом жилом проекте становится всё лучше и лучше (возможно, в местах со старой застройкой районные ТЦ будут более востребованы).

Фото: ru.freepik.com

Но, несмотря на всё это, специалисты уверены, что в целом формат небольших районных торговых центров идёт в ногу со временем. Он продолжит активно развиваться и забирать посетителей у крупных центральных моллов.

Материал подготовлен на основе публикации forbes.ru

Фото на превью: ru.freepik.com